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【S11比赛押注】北京中关村:规划之痛

 


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本文摘要:中关村管委会研究室主任赵慕兰的办公室里,在引人注目的方位挂着一张北京市中关村科技园区商务图。

中关村管委会研究室主任赵慕兰的办公室里,在引人注目的方位挂着一张北京市中关村科技园区商务图。在黄绿相间的地块符号中,有一块并不大的长方形区域,然而却用尤为显眼的橙红色填满,上面标示着中关村西区几个字。正如其色彩所似乎的那样,中关村西区在整个中关村科技园区海淀园规划中的地位举足轻重。然而,当初被北京市政府和海淀区政府彰显很高期望值的西区,目前却步履维艰。

  到底是什么原因让中关村西区的发展陷入困境?当更加多的人开始反省海淀园的整体规划及运作方式时,享有政府各个部门一级管理权限的亦庄开发区之后在其原先的良性轨道上运营,由民营企业直接参与的丰台科技园则为政府获取了一种新的研发模式。  而去年年底实施的《中关村科技园区管理体制改革方案》规定,中关村今后将实施属地管理,管委会将海淀、丰台等一区七园的部分规划、建设、设计等行政审核事项的市级管理和执行权劳改给各园所在的区级工作部门,并且正式成立企业家咨询委员会,企业家在园区的规划等方面享有一定的话语权。对于不存在多个利益主体的海淀园来说,此项改革方案的意义最为深远影响。  西区困局去年6月,记者了解吴坤岭时,他还是北京科技园置业有限公司的总经济师,而他所在的科技园置业的控股公司北京科技园建设股份有限公司负责管理中关村西区一级土地研发。

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当9月记者再次看到吴坤岭,他名片上的头衔变为了中关村(丰台)总部基地继续执行总裁。吴坦言,从科技园置业请辞回到丰台总部基地是寄予厚望其赢利模式。  尽管吴指出中关村海淀园应当有一个比较集中于的高科技商务中心,但他对如此定位的中关村西区的发展现状很忧虑。

吴的担忧不无道理:到目前为止,早已发售几年的西区还有一部分地块还没招致二级开发商,并且已散户的项目销售情况也不欠佳。  按照规划,中关村西区坐落于海淀区海淀镇,东起白颐路,西至海淀区政府大院西墙及规划彩和坊路,北起规划的北四环路,南至规划的海淀镇南街,总占地面积52公顷,规划5年全部竣工。西区的土地由北科建经过七通一平的一级土地研发之后,再行使用招投标的方式展开土地出让。

在中标的企业中,有中国蓝星化学清除总公司、北京新的奥特集团、天创科技开发有限公司等,但少有专业房地产开发商插手。造成这种局面的原因很非常简单:西区的土地成本过低。

  吴坤岭荐了一个例子。展开招投标的中关村23号地,二级开发商获得手的土地成本,每平方米的楼面价已超过5578元,而且不还包括建安酬劳。  海淀园尤其是中心区的改建是在建成区上的改建,因此成本势必会十分低。而且,按照我们当时的辨别,中关村西区处在商业的黄金地段,就应当售出天价。

赵慕兰回应。  然而,想要售出天价的西区却不应者寥寥。中关村西区现在的处境很失望。北京大学城市与区域规划教授、国家中长期科技发展战略规划组第20两组区域科技组副组长王辑慈如此评价,她指出海淀园当初做到规划时展开的可行性研究过较少,结果花上了大量的财力物力却没获得适当的效果。

吴坤岭也指出,中关村西区在规划及建设的过程中过分急于求成,采行一次拆平、完全同时修建的方式,这就构成了一个闲置周期,造成了一部分土地的机会成本很高。而且,同时发售100多万平方米的同质化高档写字楼,瓦解了市场的实际市场需求。  赵慕兰并不坚称政府在规划西区时缺少科学的成熟期的论证程序。

因为在美国等国家,任何一个科技园的规划从项目的立项到批准后,程序十分严苛,因此经历的时间较长。但在当时中关村三年要大变样的迫切要求之下,是没过于多时间来论证的。

  实质上,1997年海淀区政协就明确提出要辟中关村西区,但确实转入研发日程是在1999年国务院批准后之后,中间有将近两年的加压期,海淀区也经过严肃的辩论。当时市领导的意图就是更有一批大企业过来,要为大企业获取商务环境。赵慕兰说道。尽管她一再强调西区的规划是很多人联合参予的,但市领导的意图似乎是其中最重要的声音之一。

  政府与企业的博弈论现代城市规划的政体理论基本是政府市场公众三者的博弈论。目前在国内,公众对城市规划的参予似乎还谈不上,但政府与市场的博弈论已初见端倪。

  在科技园规划建设的过程中,丰台科技园二期工程丰台总部基地获取了一种新的研发模式。由于一期研发并不顺利,丰台科技园管委会主任汪洪从2000年就开始考虑到二期该如何建设。

2003年2月,丰台科技园与英国道丰集团的合资公司中关村丰台园道富科技商务园建设有限公司宣告成立,道丰国际集团及道富数码园在合资公司中正处于有限公司地位,占到60%的股比,丰台科技园则占到40%。这也是北京第一次由民营企业有限公司参予科技园的研发建设。  丰台科技园二期与英国道丰集团合作已完成,这样就防止了过去几乎由管委会一手包办土地研发再行卖给入园企业的状况,政府沦为游戏规则的制定者。汪洪说道。

  汪洪讲解,通过与企业的合作,政府转变了依赖土地政策更有企业的老办法,将土地价值构建最大化,实质上丰台科技园的土地收益早已大大多达了同区位住宅类土地的收益。在2003年底,二期工程还没完工的时候政府就早已从开发商手中交还了1亿元的成本,企业从科技园出售土地的成本最低超过90万元/亩。靠土地收益政府几乎可以均衡市政支出。

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  如果如汪洪所说,与企业合作开发科技园毫无疑问是一种双赢。  然而,业内人士也对丰台总部基地这个项目明确提出了一些批评:总部基地享用科技园三减三免的优惠政策,但这个项目是有预售证的,已从一个普通的科技园项目转化成为经营性研发项目,两者之间否不存在对立?政府如何对研发企业展开约束,确保其规划的有效地实施?  民营企业的参予似乎是丰台科技园二期最引人注目的地方,中关村海淀园否不会向此方向发展?  赵慕兰告诉他记者,当时中关村西区确实开始运作时,一级土地研发的问题提及了日程上。

她指出,一级土地研发的主体应当是政府,政府拿地、研发、出让,但当时由于北京市政府和海淀区政府没钱做到这件事情,不得已动用具备政府背景的大公司,比如首创、海开、中关村科技等。由它们合资正式成立了北京科技园建设股份有限公司,政府允诺给这家公司8%的利润空间。  而中关村东区、中关村L型区域的一级土地开发商也为国有背景的开发公司,一些二级开发商指出,这些国有背景的一级开发商在研发观念方面过分激进,服务意识不强劲,不存在肥水不流外人田的心理。  改革方案的影响2003年年底,《中关村科技园区管理体制改革方案》实施,中关村科技园区管理体制展开根本性改革。

撤消现有的由市政府有关部门构成的中关村建设项目前期工作、规划建设、根本性工程和产业化前进4个协商小组,管委会将海淀、丰台等一区七园的部分规划、建设、设计等行政审核事项的市级管理和执行权劳改给各园所在的区级工作部门。  规划权力下放之后,管委会只负责管理一些宏观管理工作,从而转变了过去管委会和区政府构成的管理获益两张皮现象。  实质上,亦庄开发区之所以发展得很好,一个最重要的原因就是其享有了政府各个部门的一级管理权限,可以在它的区域内将所有的申请办完,提升行政效率。而目前中关村管委会的改革方案只不过也是在朝着权力集中于的方向迈向,以前由中关村管委会主要负责管理海淀园的规划,在此改革方案实施后,管委会将权力并转转交了海淀区政府。

  但赵慕兰回应出有了一丝主因,集权可以在一个十分时期起着效果,然而各园区如果都因此享用过度的权力集中于,否又不会导致上级政府话语权的巩固呢?  园区只是区域发展中的一种政策工具。中关村改革开放之初是一种定网络的环境,采行自上而下的横向的管理。

王辑慈指出的理想状态应当是各个企业之间的联系渐渐强化,而横向的管理渐渐巩固。  此外,企业家咨询委员会的正式成立也令人注目。据理解,首届企业家咨询委员会由25名咨询委员、7名特邀委员构成。但以柳传志为代表的企业家接掌领导小组后,到底能充分发挥多大的话语权?赵慕兰指出,将来政府不会更为有意识地将各种各样、尤其是牵涉到到根本性发展的工作方案,还包括政策的改革也好、未来发展的规划也好,心态地转交企业家咨询委员会,征询他们的意见。

  实质上,产业、官员、学者三派正在沦为一个工作链条上紧密联系的环节三方力量的均衡将不会增进中关村科技园的发展。  记者了解到,海淀区政府正在做到关于海淀新区的规划,这将是《中关村科技园区管理体制改革方案》实施后,即将制订的一个规模较小的整体规划。此规划否合理,我们将拭目以待。

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